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房地产行业2019年度策略:凛冬已至 春华可期

2018-12-10 11:10
来源: 东北证券
编辑:东方财富网

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  行业基本面加速恶化,预计2019年3季度见底。今年以来,房价上涨”的表态,购房者的预期发生扭转,我们认为2019年行业景气度下行的趋势将不可逆转。我们预计全年商品房销售将量价齐跌,销售面积下降10%。销售价格出现分化,一线城市和强二线城市价格总体保持稳定,三四线城市房价将有所下滑,全年商品房销售额下降10%以上。销售的下行和土地市场的降温将影响新开工的增速,但施工和竣工节奏的加快仍将对房地产投资起到底部支撑作用,我们预计19年房地产投资仍有望保持3%的增速。

  支持刚需和改善购房,防范行业金融风险。我们判断金融政策或有所放松,按揭贷款利率有望稳中有降。防范金融风险仍将是重要的目标,按揭贷款发放速度的加快,债券融资发行审批速度的加快,房企融资压力或有所缓解。今年资管新规和商业理财管理办法落地,我们认为对行业的资金层面的监管已经比较严格,2019年不会有更严格的政策出台。

  房企短期承压,行业集中度仍将加速提升。行业景气度的下行和高价地项目入市导致房企19年销售项目的盈利水平或将承压。行业集中度提升的趋势仍在加快,龙头房企销售仍有望保持10%以上的正增长。业绩结转仍有保障,有望保持稳健增长,相对配置价值凸显。

  龙头房企发挥融资、品牌和运营管理的优势,把握土地投资的节奏,在行业下行期获取高性价比土储。一线及强二线城市市场有望回暖,将对冲三四线市场下跌带来的风险。行业下行周期,购房者对住房的产品力和房企的运营管理要求有所提高,大浪淘沙,“良币淘汰劣币”,中小房企加快退出市场,管控优异的一线房企结构性机会和品牌优势更加明显。

  我们首先推荐业绩确定性强、资源卓越的房企万科A保利地产招商蛇口华侨城A新城控股华夏幸福建议关注销售高速成长、业绩弹性大的二线房企和区域龙头中南建设蓝光发展金科股份荣盛发展阳光城

  风险提示:调控政策进一步深化;货币政策超预期收紧。

(文章来源:东北证券

(责任编辑:DF328)

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